Ancak planlama aşaması iyi bir analiz ve şehrin ulaşım Alt yapı konut eğitim ticari ve diğer sosyal donatı alanları ihtiyaçları iyice irdelenerek yapılmalıdır. İmar planlarında nasıl ki DOP (düzenleme ortaklık payı) eşit olarak parsel alanlarından kesiliyor ise aynı şekilde toplam inşaat alanı katsayısı olan emsal değeri katsayısı da eşit olarak tüm İmar parsellerinde uygulanmalıdır. Zira bu hem mühendislik hem hukuki hem de ahlaki bir zorunluluktur. Aksi durumda bir imar adasını emsal değeri yüksek verirken diğeri düşük verdiğinizde ortak yaşam alanı olan şehirler hem görsel hem ulaşım hem yaşam alanı hem de hak noktasında da haksızlığa zulme ortak olursunuz.
Esasa gelince yeni yapılan imar planını sathi ve yüzeysel halk gözü ile baktığınızda sıradan bir vatandaş olarak incelediğinizde ucube bir plan olduğunu görürsünüz. Şehircilik ve planlama kriterlerine de uymadığını da görürsünüz. Şehirciliğin olmazsa olmazı ulaşım arteri ve ulaşım arterlerinin bağlantı yollarını olmadığını görürsünüz. İkincisi ise emsallerde uçurum görürsünüz. kadastral Bazda parsellere göre emsal değeri farklı farklı verildiğini görürsünüz. Bir kadastral parsele emsal 1,75 hatta 2.80 verilirken başka kadastral parsele emsal 0,5 verilmiş. Üçüncüsü planlama yapılırken arazinin topoğrafyası göz önüne alınmamış. aceleye getirilmiş Fazla incelenmeden hatta bu seçim arifesinde ilana çıkması da düşündürücüdür.
Kısacası bu plan hem şehircilik kriterlerine hem de emsal değerleri açısında büyük haksızlığa sebebiyet verdiğinden ahlaki değerleri ahlaki HAK kriterlere de uymamaktadır.
Emsal değeri yüksek vurulan imar adalarını kadastral parseller üzerine yapıştırdığımızda bu parsel maliklerine başkalarının emsal değerini kısarak bunların emsal değeri üzerine ilave ederek rant sağlandığını görürsünüz. Örnek vermek gerekirse 10.000 m2’lik bir parselde emsal 2,80 yanı toplam inşaat alanı 28,000 m2 yaklaşık 200 daire konut hakkı verirken ayni 10.000 m2 Sahibi diğer parsel emsal 0,5 ile 5000 m2 inşaat ile 35 daire inşaat izni verilmiş.
Sonuç olarak bu imar planı eşit emsal bazında yeniden değerlendirilerek, ulaşım arter ve bulvarları yeniden düzenlenerek sosyal donatı alanları ihtiyaca göre dengeli bir şekilde dağıtılarak maliye hazinesine ait parseller tespit edilerek okul hastane vb yerler buralara atılarak imar uygulama aşamasında KOP VE DOP hesabında kolaylık sağlanmasına çalışılmalı, şehrin paydaşlarının da görüşü alınarak yeniden düzenlenmelidir. Yani şehir planlamacıları, mimar mühendisleri odaları, harita ve kadastro mühendisleri ve makina mühendisleri odalarının da görüşü alınarak düzenlenmelidir. Körük mahalle sakinleri adına; Nihat Soysal